Verkehrswerteinschätzung
Objekt: Am Horstwege 19, 31606 Warmsen
Datum: 28.02.2025
Grund: Einschätzung des aktuellen Verkehrswertes
Grundstücksfläche: 910 m²
Wohnfläche: 183 m²
Baujahr: 1996
Lagebeschreibung der Immobilie – Am Horstwege 19, 31606 Warmsen
Die Immobilie befindet sich in der Straße Am Horstwege in 31606 Warmsen, einer Gemeinde im Landkreis Nienburg/Weser in Niedersachsen. Die Umgebung ist überwiegend ländlich geprägt und zeichnet sich durch eine ruhige Wohnlage mit landwirtschaftlichen Flächen sowie vereinzelten Wohn- und Gewerbebauten aus.
Infrastruktur und Erreichbarkeit
Warmsen verfügt über eine grundlegende Infrastruktur, die den täglichen Bedarf deckt. In der näheren Umgebung befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, eine Bäckerei, eine Bankfiliale sowie gastronomische Betriebe. Weiterführende Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen sind in den nächstgelegenen Städten, insbesondere in Rahden und Uchte erreichbar.
Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraße B239, die eine Verbindung zu den umliegenden Ortschaften und Städten ermöglicht. Öffentliche Verkehrsmittel stehen in Form von Busverbindungen zur Verfügung, wobei die nächsten Bahnhöfe in Rahden oder Lemförde liegen.
Zusammenfassung
Die Immobilie liegt in einer ländlichen Umgebung mit Grundversorgungseinrichtungen in der näheren Umgebung. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die B239 sowie Busverbindungen. Bildungseinrichtungen sind im Ort und in den benachbarten Gemeinden vorhanden. Die Region ist von landwirtschaftlicher Nutzung geprägt und bietet naturnahe Erholungsmöglichkeiten.
Objektbeschreibung
Das Wohngebäude wurde im Jahr 1996 errichtet und befindet sich in einem zeitgemäßen Zustand. Es weist typische Abnutzungserscheinungen auf, die im Rahmen der üblichen Instandhaltung zu berücksichtigen sind.
Baukonstruktion und Außenbereich
Das Gebäude zeichnet sich durch eine Außenverkleidung aus Holz aus, die dem Objekt eine natürliche und ansprechende Optik verleiht. Aufgrund der langfristigen Witterungseinflüsse sind an der Holzfassade jedoch Abnutzungsspuren sichtbar. In den kommenden Jahren wird daher eine Nachbearbeitung bzw. Instandhaltungsmaßnahme erforderlich sein, um die Langlebigkeit der Fassade zu gewährleisten und die ästhetische Qualität zu erhalten.
Das Dach wurde bereits umfassend erneuert und mit Trapezblech ausgestattet. Diese Modernisierung stellt sicher, dass sie gegenüber äußeren Witterungseinflüssen weiterhin widerstandsfähig ist. Das Material zeichnet sich durch eine hohe Beständigkeit gegen Feuchtigkeit und Temperaturschwankungen aus, wodurch es besonders pflegeleicht und langlebig ist.
Technische Ausstattung
Heizungsanlage
Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2017 auf eine moderne Gas-Brennwerttechnik umgestellt. Diese Technologie ermöglicht eine effiziente Nutzung des Brennstoffs und trägt zur Energieeinsparung bei.
Heizungsrohre
Im Zuge der Modernisierung wurden auch sämtliche Heizungsrohre erneuert. Diese Maßnahme trägt erheblich zur Verbesserung der Wärmeverteilung bei und reduziert mögliche Wärmeverluste, was sich positiv auf die Energiebilanz des Gebäudes auswirkt.
Innenraumaufteilung und Ausstattung
Insgesamt sind zwei Badezimmer vorhanden, die eine grundlegende, solide Ausstattung bieten. In den vergangenen Jahren wurden keine umfassenden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sodass die Sanitäreinrichtungen einem klassischen Standard entsprechen.
Die Oberflächen in den Wohnräumen, einschließlich Böden und Wandverkleidungen, zeigen eine altersgerechte Abnutzung. Diese Gebrauchsspuren sind im Rahmen des normalen Verschleißes zu sehen, beeinträchtigen jedoch nicht die Funktionalität oder Bewohnbarkeit des Gebäudes. Es sind keine gravierenden Mängel erkennbar, jedoch könnte eine zukünftige Modernisierung der Innenräume in Betracht gezogen werden, um die Wohnqualität zu verbessern.
Allgemeiner Zustand
Das Objekt präsentiert sich in einem grundsätzlich soliden und funktionalen Zustand. Die altersbedingten Spuren sind dem Baujahr entsprechend normal und haben keinen erheblichen Einfluss auf die Nutzbarkeit des Gebäudes. Größere Sanierungsmaßnahmen sind aktuell nicht erforderlich.
Jedoch wird mittelfristig eine Instandhaltung der Holzverkleidung empfohlen, um das äußere Erscheinungsbild sowie die Schutzfunktion der Fassade langfristig zu erhalten.
Die bereits modernisierte technische Ausstattung, insbesondere die 2017 erneuerte Heizungsanlage sowie das instand gesetzte Dach mit Trapezblech, tragen zur Werterhaltung des Objekts bei und gewährleisten eine stabile Grundsubstanz. Langfristig könnten jedoch Modernisierungsmaßnahmen in den Innenräumen sinnvoll sein, um den Wohnkomfort weiter zu optimieren und das Gebäude zeitgemäß zu erhalten.
Ermittelter Verkehrswert
Bei der Wertermittlung der Immobilie Am Horstwege 19, 31606 Warmsen haben wir uns am Sachwertverfahren orientiert. Dieses Bewertungsverfahren wird insbesondere bei Einfamilienhäusern und selbstgenutzten Wohnimmobilien angewendet, da hier der Ertragswert aufgrund fehlender Mietverhältnisse nicht im Vordergrund steht.
Das Sachwertverfahren basiert auf den tatsächlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen, wobei sowohl die ursprünglichen Baukosten als auch die Alterswertminderung und die aktuellen Marktgegebenheiten berücksichtigt werden. Dabei wird eine umfassende Analyse der Immobilie durchgeführt, bei der die Bausubstanz, Ausstattung sowie bestehende Modernisierungsmaßnahmen in die Berechnung einfließen.
Zu den wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen zählen unter anderem:
- Erneuerung des Daches: Das Dach wurde bereits saniert und mit langlebigem Trapezblech versehen, was eine erhöhte Witterungsbeständigkeit sowie geringeren Pflegeaufwand mit sich bringt.
- Modernisierung der Heizungsanlage: Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2017 durch eine moderne Gas-Brennwerttechnik ersetzt. Diese sorgt für eine effizientere Wärmeversorgung und trägt zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes bei.
Zusätzlich zur baulichen Substanz fließen auch die Lage der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation in die Wertermittlung ein. Der Standort in Warmsen wird im regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt, wobei die Nachfrage nach Wohnimmobilien und das allgemeine Preisniveau in die Berechnung einbezogen werden.
Unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren – einschließlich der baulichen Eigenschaften, der durchgeführten Modernisierungen, der altersbedingten Abnutzung sowie der aktuellen Marktbedingungen – schätzen wir den Verkehrswert der Immobilie auf 209.000,00 EUR.
Dieser Verkehrswert dient als Orientierungsgröße für die weitere Vermarktungsstrategie und reflektiert die gegenwärtige Marktsituation im regionalen Immobiliensektor. Die Bewertung basiert auf einer fachkundigen Einschätzung, gestützt durch unsere Erfahrung sowie den anerkannten Wertverfahren der Immobilienbewertung.